Перед началом ремонтных мероприятий в первую очередь необходимо разграничить капитальный и косметический ремонт . К первому относятся:

восстановление работы неисправных лифтов;
полная или частичная замена систем водо-, тепло-, газо-, электроснабжения и канализации;
ремонт подвальных и чердачных помещений;
оштукатуривание стен и т.д.

Даже если указанные системы территориально находятся в подъезде, работы по их ремонту оплачиваются из Фонда капремонта, формируемого в каждом регионе РФ из взносов собственников жилья (ст.166 Жилищного кодекса РФ).

Капитальный ремонт подъезда производится :

одновременно с капремонтом всего дома, который осуществляется согласно графику, составленному районной Администрацией;
по заявлению жильцов силами Управляющей компании.

В первом случае дополнительных взносов от собственников не потребуется – достаточно своевременно оплачивать квитанции на капремонт.

Во втором случае процедура сбора средств на восстановление подъездов регулируется ФЗ № 185 от 21.07.2007 г. «О Фонде содействия реформирования ЖКХ» , согласно которому собственники обязаны оплатить 5% от стоимости всех работ.

Косметический ремонт местам общего пользования требуется гораздо чаще, чем капитальный и подразумевает:

Эти работы УК должна выполнять один раз в три-пять лет , при этом владельцы квартир не должны вносить дополнительных средств: все работы оплачиваются взносом на Содержание и ремонт жилого помещения.

Куда обращаться? Для приведения подъезда в порядок жильцы на общем собрании должны составить список необходимых работ, приложить его к заявлению и представить документы в УК.

Ремонт подъезда — обязанность управляющей компании. Компания обязана составить график работ на год, изыскать средства (если взносов собственников недостаточно) и отремонтировать подъезд.

Работы будут выполняться в строгом соответствии со списком, поэтому он должен быть тщательно продуман .

Кто сделает?

Получив заявление с приложенным к нему списком, УК приступает к составлению годового плана и разработке сметы, в которую закладываются расходы на приобретение стройматериалов и оплата труда рабочих.

Кто должен делать ремонт в подъезде? Работы могут быть проведены :

силами сотрудников УК;
сторонним подрядчиком.

По закону оба варианта не требуют от жильцов дополнительных взносов и, тем более, участия в работах.

На практике УК часто предлагает жильцам самостоятельно:

вымыть стены после побелки потолка;
застелить пол газетами при окраске стен и затем убрать бумагу;
вынести строительный мусор;
вымыть окна и пол после завершения работ.

Однако, согласно Постановлению Госстроя РФ № 170 от 27.09.2003 г. уборку после ремонта, как и поддержание чистоты в течение года, обязана осуществлять УК .

Бывают случаи, когда жильцы, считая уборку, обеспечиваемую Управляющей Компанией, недостаточной, отказываются от нее и убирают подъезд сами. На это может ссылаться УК, призывая собственников самостоятельно убирать после проведения ремонта.

Но уборка жильцами мест общего пользования не имеет отношения к наведению чистоты после покраски/побелки : ремонт считается оконченным после демонстрации отремонтированного чистого подъезда и подписания жильцами Акта приема.

Управляющими Компаниями ремонтируются только места общего пользования. Лестничные площадки на этажах, общие коридоры и тамбуры должны поддерживаться в порядке силами жильцов.

Ремонт по своей инициативе

На практике УК часто не торопятся проводить ремонт не только тех подъездов, которые не ремонтировались пять лет, но и находящихся аварийном состоянии.

Добиться проведения работ жильцы могут двумя способами : вступать в тяжбы с УК (обычно это требует много времени) или самостоятельно организовать проведение работ: сделать все за свой счет самим или нанять строительную бригаду.

Второй вариант позволяет быстро привести в порядок требующее ремонта пространство и самим выбрать все необходимые материалы: от качества штукатурки до цвета краски.

Так же жильцы могут определить сами, какую часть работ они сделают самостоятельно и сэкономят на оплате труда наемных рабочих.

Кто оплачивает ремонт в подъезде многоквартирного дома в этом случае? Оплачивать все расходы придется самим жильцам , вот в чем минус такого решения проблемы.

Вернуть часть затраченных средств можно после завершения ремонта. Для этого необходимо:

составить Акт о состоянии парадной до начала работ;
составить смету;
закупить материалы, сохраняя все чеки;
провести ремонт;
оформить Акт приема;
написать заявление о возмещении расходов в ЖЭК, приложив все документы;
обратиться в суд в случае отказа;
предоставить доказательства о необходимости проведенных работ.

Скорее всего, возместить расходы полностью не получится , особенно если закупались дорогие материалы, работы были направлены большей частью на повышение безопасности или улучшение внешнего вида парадной (например, плитка на полу и стенах, установка видеокамер и т.д).

Администрация, Жилищная инспекция и суд будут учитывать необходимость каждой проведенной процедуры, поэтому при желании полностью вернуть затраченные средства, ремонтировать нужно только то, что угрожает жизни и здоровью граждан.

Никто не может обязать УК оплачивать окрашивание лестницы «для красоты».

Итак, подведем итог. Кто делает ремонт в подъезде многоквартирных домов и платит за него? По закону УК должны самостоятельно контролировать состояние парадных и принимать решение об их ремонте. На практике такое ответственное отношение со стороны УК встречается крайне редко.

Скорее всего для приведения подъезда в порядок самим жильцам придется проявить активность : от сбора подписей и составления документов, до закупки материалов и проведения работ.

Оплата капремонта в доме (8 квартир), где 82% площади в найме. Как обязать муниципалитет?
Ива пишет 04.04.2012 г.:
Ситуация у сестры такая. Дому 55 лет, делали кап. рем. 50 лет назад, когда убрали печки. После потока жалоб на общем собрании решили составить смету на кап. ремонт и решить, какую сумму собирать. В год они собирают по тарифу 6,18 *319,06 м2 *12мес.= 23.061руб.Смешная сумма и что на неё можно сделать, сами понимаете.
(1) По постановлению от 21 декабря 2011г.1077 не могут увеличить тариф по кап.рем. для Ленинградской области больше 6,9руб, я правильно понимаю?
(2) Есть-ли законы где бы было прописано, что муниципалитет должен внести львиную долю в этом кап. ремонте, так как по сути это их дом.???? Какими документами это оформляется?
(3) Так как ничего не делалось по кап. ремонту, то могут-ли они вернуть свои деньги за 3 последних года. ведь они осели в бюджете муниципалитета (только через суд,так?)или просто могут потребовать включить их в сметную стоимость? Спасибо за ответы, я так довольна сайтом и всем знакомым его рекомендую.

Отвечаю:
Я бы не сказал, что это смешная сумма. Если распорядиться с умом, то можно извлечь пользу и из этой суммы. Замечу, что многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов (ч. 2 ст. 158 2 ЖК РФ). То есть просто так платить n-ную сумму в месяц «ни за что» противоречит ЖК РФ.

(3) С учётом ч. 2 ст. 158 это можно расценивать как . Рекомендую обращаться в суд. Плата за капремонт вносилась, вероятно, в управляющую организацию - с неё и нужно требовать возврата.

Общая рекомендация такова: Составьте план работ по капремонту, оцените их стоимость. Это должен быть реальный план, с которым сами собственники (в т.ч. муниципалитет, конечно) будут согласны. Найдите местный порядок финансирования доли муниципалитета в капитальном ремонте многоквартирных домов (если он есть). Подготовьте документы в соответствии с ним (решение общего собрания, смету) или, если его нет, просто письменную заявку в муниципалитет с приложением обосновывающих документов.

Подавляющая часть большинства квартир сегодня приватизирована. Это ни для кого не секрет. Собственники такой недвижимости хотя бы раз, но интересовались, кто должен делать ремонт в приватизированной квартире. Для большинства людей ответ на этот вопрос очевиден - все работы обязан организовывать собственник жилья. Другими словами, он может их выполнить собственными силами, купив необходимый материал, или довериться профессионализму мастеров от 3proraba.com.ua , заплатив за услуги. Это не является полностью верным мнением. Поэтому следует рассмотреть эту тему более подробно.

Что должна бесплатно отремонтировать управляющая компания?

Многие собственники жилья часто сталкиваются с ремонтом инженерных коммуникаций. При этом они думают, что все расходы ложатся на их плечи. Это не всегда происходит именно так, потому что в любом многоквартирном жилом здании существует общедомовое имущество, за которое несет ответственность именно управляющая компания. Оно всегда обозначается в договоре управления. Он должен обязательно заключаться со всеми собственниками. Ремонт такого имущества осуществляется за счет ежемесячных сборов, входящих в состав коммунальных платежей.

Итак, чтобы точно понять, какой вид ремонта обязаны выполнить бесплатно мастера управляющей компании, нужно разобраться, что является общедомовым имуществом, находящимся внутри приватизированной квартиры:

Сети газоснабжения - это непосредственно газопровод вместе с отводами. Ремонт такой системы выполняется бесплатно до запорного крана.

Стояки и ответвления холодного водоснабжения и ГВС. Их ремонт осуществляется бесплатно до труб, являющихся внутренней разводкой.

Стояки вместе с ответвлениями отопительной системы. Их ремонтирует управляющая компания до отводящих труб.

Канализационные стояки совместно с ответвлениями, к которым относится патрубок, тройник или заглушка. Они подлежат бесплатному ремонту до точки, где выполнено подсоединение подводящих трубопроводов.

Еще бесплатно ремонтируются приборы учета, смонтированные в указанных сетях и расположенные до запорных кранов. Однако работу выполнят именно мастера управляющей компании, если, например, любой из стояков невозможно в дальнейшем нормально эксплуатировать, так как он прогнил. Когда у собственника возникнет желание отремонтировать туалет, и он захочет общедомовые трубопроводы перенести в другое место или ему просто не нравится их конфигурация, то такой процесс должен быть оплачен из его кармана.

При этом нужно помнить, что существует список оборудования, владельцем которого является непосредственно хозяин квартиры. Его ремонт всегда выполняется за счет собственника. К такому оборудованию относятся:

Плиты, работающие от электричества и газа.

Радиаторы отопления.

Индивидуальные счетчики, учитывающие расход электрической энергии, воды и газа.

Электрокабели, лампочки, электровыключатели и розетки.

Все установленное сантехническое оборудование, включая смесители.

Примечание! Обозначенные списки относятся не только к приватизированной квартире, но и к муниципальному жилью.

Таким образом, получается, что имущество, которым пользуется только владелец отдельно взятой квартиры, должно ремонтироваться за его счет. Другими словами, все, что не выходит за пределы жилой площади, является собственностью человека, который указан при приватизации. Поэтому вся ответственность за такое имущество возлагается на его плечи. Следовательно, ремонтом стен, потолков, полов и других конструктивных элементов должен заниматься собственник. Он не может подать заявку в управляющую компанию на поклейку обоев, укладку плитки и других строительных материалов.

Совет! Если возникли вопросы по поводу общедомового имущества или споры с управляющей компанией, то разобраться со всеми вопросами поможет специалист в этой области.

Вывоз строительного мусора

Ремонт в квартире может быть разным. Это зависит от состояния жилой площади и от пожеланий ее собственника. Во время такого процесса всегда скапливается мусор. Его количество может быть разным в зависимости от масштаба работ. При этом любой собственник обязательно поинтересуется, кто должен вывозить строительный мусор после ремонта квартиры.

Получить ответ на этот вопрос довольно просто, если знать, что с управляющей компанией заключен договор, по которому она обязана предоставлять коммунальные услуги. Именно в нем обозначается перечень работ. С ним необходимо внимательно познакомиться. В нем обязательно должен быть пункт относительно вывоза бытового, а также строительного мусора. Поэтому такой работой занимается непосредственно поставщик коммунальных услуг. При отсутствии подписанного договора придется собственнику жилья нанимать трактор или другую специальную технику.

Примечание! Стоимость только машины грузоподъемностью 2 тонны составляет 550 UAH, а с грузчиками цены за услугу равна 850 UAH.

Однако даже при наличии договора с управляющей компанией избавиться от строительного мусора просто так не получится. Его запрещается смешивать с бытовыми отходами. Поэтому одним из самых распространенных вариантов является сбор строительного мусора в мешки. Они переносятся из квартиры на мусорную или специально выделенную площадку. Их запрещается складировать возле аварийных выходов. Еще мешки не должны мешать разным службам и соседям.

Возврат расходов на ремонт квартиры

Нередко обустройство жилой приватизированной недвижимости осуществляется при помощи специалистов строительной компании. Иногда работы выполняются некачественно по разным причинам. Это может быть непрофессионализм мастеров, нарушение технологии или использование плохих материалов. Еще нередко срываются сроки выполнения работ

В такой ситуации, естественно, у каждого собственника возникает желание узнать, можно ли вернуть деньги за ремонт квартиры. Сделать это удастся через суд, если владелец недвижимости заключал договор со специализированной компанией на выполнение строительных и отделочных работ. При этом судебный орган может еще обязать организацию не только вернуть затраченные средства, но и выплатить неустойку.

Много спорных ситуаций и вопросов возникает вокруг ремонта инженерных систем , квартирных стояков, радиаторов отопления, приборов учёта коммунальных услуг и прочего оборудования в квартирах собственников помещений в МКД. Жильцы постоянно судятся из-за оплаты ремонта с управляющими компаниями. Сегодня попытаемся разобраться, какое оборудование в квартире собственника управляющая компания должна ремонтировать платно, а какое бесплатно.

Ответственность за содержание общего имущества в доме

По закону ответственность за содержание квартир и общего имущества в МКД несут сами собственники помещений в доме (ст.210 ГК РФ , ч.3 ст.30 , ст.39 ЖК РФ). Они ежемесячно перечисляют плату управляющей компании, которая, в свою очередь, обязуется за эту сумму выполнять соответствующие работы и оказывать услуги.

Также собственники помещений в МКД платят УК, РСО и региональному фонду капремонта за текущий и капитальный ремонт общего имущества в доме (ч.2 ст.154 , ст.156 , , , 169 ЖК РФ ; Постановление Правительства РФ №491 от 13.08.2006).

Получается, что бремя основной нагрузки по содержанию в надлежащем состоянии и текущему ремонту общего имущества в жилом доме ложится на плечи управляющей компании (ст.161 ЖК РФ). Следовательно, УК должна производить ремонт общего имущества в доме , не взимая за это дополнительной платы сверх ежемесячной суммы платежа потребителя ЖКУ.

Поэтому важно определить, какое имущество в квартире относится к общему, а какое к личному пользованию собственника помещений в МКД.

Общее имущество в МКД, которое УК ремонтирует бесплатно

Управляющие компании должны производить бесплатный ремонт следующего оборудования, входящего в состав общего имущества в МКД:

внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения , включая стояки с ответвлениями до первого отключающего устройства, коллективные (общедомовые) приборы учёта воды, первые запорно-регулировочные краны на отводах внутриквартирной разводки от стояков, механические, электрические, санитарно-технические элементы, относящиеся к этим сетям;
внутридомовых инженерных систем газоснабжения , включая газопроводы, проложенные от источника газа или места присоединения к сети газораспределения до запорного крана на ответвлениях к внутриквартирному ГО, газоиспользующее оборудование (кроме газоиспользующего оборудования внутри квартиры), технические устройства на газопроводах, регулирующую и предохранительную арматуру, систему контроля загазованности помещений, коллективные (общедомовые) приборы учёта газа, ОПУ газа, фиксирующий его объём при производстве коммунальной услуги;
внутридомовых систем отопления , включая стояки, обогревающие элементы, регулирующую и запорную арматуру, коллективные (общедомовые) приборы учёта теплоэнергии, остального оборудования, относящегося к этим сетям;
внутридомовых систем электроснабжения , включая вводные шкафы, вводно-распределительные устройства, аппаратуру защиты, контроля и управления, коллективные (общедомовые) приборы учёта электроэнергии, этажные щитки, осветительные установки помещений общего пользования, электрические установки систем дымоудаления, автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовые, пассажирские и пожарные лифты, автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов МКД, кабели от внешней границы до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учёта электроэнергии, остального электрического оборудования, относящегося к этим сетям (ПП РФ №491).

Оборудование, которое УК не должна ремонтировать бесплатно

Управляющая компания не обязана за свой счёт производить бесплатный ремонт следующего оборудования в квартирах собственников помещений в МКД:

индивидуальных приборов учёта горячей и холодной воды, газа, электричества;
газовых и электрических плит;
сантехнического оборудования в квартире (смесителей, кранов, ванн, раковин, унитазов, водонагревателей);
труб и отводов, установленных на ответвлениях от стояков после отключающего устройства или запорно-регулировочного крана;
домофонов в квартире;
электрических кабелей, розеток в квартире;
прочего оборудования, не входящего в состав общедомового имущества , предназначенного для обслуживания только одной квартиры.

Как определить ответственность за ремонт собственника и УК

Чтобы решить, платно или бесплатно должен производиться ремонт оборудования в квартире собственника помещений в МКД, необходимо определить внутренние границы систем коммунальных инженерных коммуникаций , по которым разграничивается ответственность за их эксплуатацию между владельцем жилья и УК.

Как вы уже поняли из выше перечисленных списков, например, ответвления от стояков горячего и холодного водоснабжения после запорно-регулирующей арматуры вместе с самим этим элементом в квартире собственника, а также сантехника в зону эксплуатационной ответственности управляющей компании не входят. Поэтому УК не должна ремонтировать это оборудование бесплатно.

Но если произойдёт авария или поломка оборудования в квартире собственника, которое входит в общедомовое имущество, то управляющая компания обязана сделать ремонт бесплатно (Решение Верховного Суда РФ от 30.11.2011 №ГКПИ11-1787).

Также следует обратить внимание, если необходимость ремонта оборудования внутри квартиры вызвана ненадлежащим оказанием коммунальных услуг , то собственники помещений могут требовать от своей управляющей компании возмещения понесённых убытков или расходов на его ремонт либо произведения ремонта за счёт УК (п.149, 151 Постановления Правительства РФ №354 от 06.05.2011).

Спорные случаи

Самые большие сомнения, разногласия и споры собственников помещений в МКД с управляющими компаниями вызваны отнесением к общему имуществу дома внутриквартирных радиаторов отопления. Это объясняется тем, что зачастую достаточно трудно провести чёткую внутреннюю границу эксплуатационной ответственности по отопительным сетям.

Поэтому по отопительным радиаторам в квартирах жильцов дома ситуация неоднозначная. Существует разное мнение и различные судебные решения. Так, одни суды считают, что внутриквартирные радиаторы входят в состав общего имущества МКД (Письмо Минрегиона РФ от 04.09.2007 №16273-СК/07).

Ведомство в своём объяснении ссылается на п.6 Правил содержания общего имущества, утверждённых Постановлением Правительства РФ №491 от 13.08.2006 года . Там сказано, что в состав общего имущества входит внутридомовая система отопления вместе со стояками, радиаторами, регулирующей и запорной арматурой, ОДПУ теплоэнергии и другим оборудованием на этих сетях.

Другие суды придерживаются противоположного мнения. Верховный Суд РФ считает, что в состав общего имущества собственников помещений в МКД входят только те радиаторы отопительной системы, которые обслуживают более одной квартиры в доме, то есть установлены за пределами квартир на лестничных клетках в подъездах, в подвалах (Определение Верховного Суда РФ от 24.11.2009 №КАС09-547).

Также бытует мнение, что радиаторы не входят в состав общего имущества в МКД, если они оснащены отключающими устройствами. Отсутствие отключающего устройства на радиаторе подтверждает тот факт, что отопительные приборы квартир признаются элементом единой общедомовой отопительной системы.

Как видите, вопрос отнесения квартирных отопительных приборов к составу общего имущества в МКД остаётся спорным и открытым до сих пор, поскольку в каждом отдельном случае суды трактуют проблему по-разному. С остальным оборудованием в квартирах собственников, надеемся, вам стало проще разобраться после прочтения нашей статьи.

Рентабельность